Contrairement à la maison individuelle isolée, l'habitation en mitoyenneté implique certaines règles et contraintes pour la modification, l'ajout ou la rénovation. La Maison Des Travaux de Nantes-Centre vous explique comment faire des travaux en mitoyenneté en toute légalité et en bonne entente avec vos voisins.
Comprendre le principe de mitoyenneté
Qu'il s'agisse d'un mur mitoyen entre deux maisons ou d'une clôture mitoyenne séparant deux terrains privés distincts, la réglementation française est similaire. En effet, la mitoyenneté devient synonyme de copropriété et non de propriété partagée : chaque partie est l'entier propriétaire du mur ou de la clôture. Cela implique des droits et des devoirs et la loi est complexe.
L'article 653 du Code Civil stipule que le mur séparant deux propriétés contiguës est présumé mitoyen sauf dans certains cas :
- le mur est mitoyen jusqu'en haut du bâti le plus bas et privatif au-delà
- le mur ne sépare pas deux propriétés de même nature (2 maisons, 2 jardins, 2 champs…) : si le bâtiment est contre la bordure de la propriété voisine non construite, le mur est privatif
- le mur clôture entièrement un terrain alors que l'autre propriété n'est pas ceinte et devient alors privatif
- un propriétaire possède un titre de propriété qui apporte la preuve de la propriété du mur mais sans signature de l'autre propriétaire (ou précédent propriétaire)
- un propriétaire apporte la preuve d'un entretien unilatéral pendant 30 ans (prescription trentenaire).
Bon à savoir : lorsqu'une haie mitoyenne produit des fruits, ces derniers appartiennent autant à l'un qu'à l'autre copropriétaire, peu importe de quel côté ils poussent et tombent.
Peut-on faire des travaux sur un mur ou une clôture en mitoyenneté ?
Vous avez tout à fait le droit de faire certains travaux, même sans en informer votre voisin, tant que ces travaux n'endommagent pas la structure du mur mitoyen. Néanmoins, nous vous recommandons de commencer par une visite de courtoisie qui vous évitera de fâcheux litiges de voisinage.
Sans l'accord du voisin, vous pouvez faire des plantations qui ne dépassent pas la hauteur du mur ou autoriser un affichage publicitaire (attention, voir le réglement de copropriété si vous êtes dans un lotissement). Vous pouvez aussi surélever le mur mitoyen tant que vous respectez les règles d'urbanisme locales (hauteur maximale) et que vous ne portez pas atteinte au confort du voisin (soleil, vue....).
En revanche, vous devrez obtenir son accord pour appuyer une nouvelle construction sur le mur et y enfoncer des poutres ou pour créer une ouverture.
Qui paye les travaux en mitoyenneté ?
La propriété en mitoyenneté suppose que les frais de construction, d'entretien ou de rénovation sont partagés. Néanmoins, si vous surélevez un mur mitoyen, la nouvelle partie supérieure vous appartiendra et vous en assumerez seul les dépenses engagées. Si vous souhaitez par exemple construire un mur de séparation entre deux jardins pour vous préserver des regards indiscrets, votre voisin peut choisir de partager équitablement le montant des travaux ou vous vendre une partie de son terrain pour ne pas payer la construction.
En cas de rénovation, le prix des travaux est aussi partagé. Si votre voisin refuse de payer sa part, vous pourrez saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI). Il peut également renoncer à ses droits sur la mitoyenneté et ainsi se dégager de toutes ses obligations (impossible s'il est responsable du mauvais état du mur mitoyen).
Pour l'entretien d'une haie mitoyenne, les frais et les travaux sont communs. Si vous souhaitez remplacer la haie par un mur, vous pourrez le faire sans accord du voisin en taillant la haie jusqu'à la limite de votre propriété et en construisant le mur, entièrement à votre charge. Vous pourrez aussi renoncer officiellement à la mitoyenneté de la haie et ne serez alors plus tenu d'en assumer l'entretien.
Pour tous vos travaux de rénovation de maison, faites appel à votre courtier en travaux, Christophe Minard ! La Maison Des Travaux de Nantes-Centre est joignable au 06 60 62 05 84.